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中央銀行及各部會房市管制持續發酵，房市仍是「量縮、價盤整」格局，買氣低迷，已不如過去看好房市表現。央行25日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額雖續創史上新高，但年增率僅剩6.74％，為2023年12月以來的近20個月新低，且年增率已連十個月放緩。

根據央行統計，7月房貸餘額月增568億元，升至11兆3,756億元，續創歷史新高，連20個月在10兆元之上，但房市買氣明顯萎縮，整體房貸餘額年增率已正式跌破7％，且逐步逼近5％低點。

央行官員指出，從房市交易量來看，7月六都買賣移轉棟數雖呈現月增，但相較去年同期年減29％，房市交易量不如上年同期，同步使房貸餘額年增率放緩，房貸餘額增幅逐月下滑。

從房貸餘額年增率觀察，去年9月來到高點11.26％，但隨各部會打炒房措施推出後，增速已開始放緩，至今年6月已跌破8％、7月再跌破7％，連十月呈現放緩，反映近期房市降溫狀況，且距離2023年11月的6.56％已不遠。

7月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重上升12.32％，較上月略增。央行官員表示，目前新青安房貸比重拉高，符合政策導向，房市信用資源都流向首購或無自用住宅，這部分是各部會都樂見。

對於美國關稅帶來不確定性，央行官員認為，關稅對經濟面帶來影響，目前經濟前景能見度降低，多少影響民眾信心，可能對房市帶來間接影響，但實際衝擊狀況待觀察。

供給面的建築貸款（土建融）7月餘額增至3兆4,365億元，月減40億元，但年增率上揚至2.74％、為近三月最高。央行官員分析，建築貸款餘額年增率上揚，主因是有個案挹注，由於建築貸款規模相對小，單月一有較大案件出現，波動就會大一點，使年增率上升，但卻比上個月減少，顯示整體建商保守觀望氛圍未變。長期趨勢來看，土建融餘額自2022年起，年增率趨勢往下，後續若續降，年增率不排除跌破2％水準。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

永慶房產集團盤點雙近3年屋齡5年以上的中古屋，各總價帶交易量占比的變化，發現台北市總價2000萬元-4000萬元，不但一直是主力總價帶，占比還逐年增加，今年上半年占比達35.7%；新北市總價1500萬元內仍為交易主流，今年上半年占比合計為63.1%，仍受購屋族群的青睞。



數據顯示，在這3年間，台北市各總價帶占比無明顯的變化，增加最多的為總價2000萬元-4000萬元，從33.4%增加2.3個百分點至35.7%，為主力總價帶，總價小於2000萬元的占比都有小幅減少的趨勢。

 

台北總價2000萬元以上交易占比過半，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，近年來房價高漲，使台北市低總價產品越來越少。此外，台北市土地開發已幾近飽和、老屋更新速度緩慢，但自住需求穩定，在供給跟不上的狀況下，房價持續墊高，原本屬低總價的產品又被推升至更高價位，也使部分購屋族群，轉而往新北或桃園買房，出現「脫北潮」現象。



另一方面，換屋族與中、高資產族群有較強的負擔能力，即使受房貸緊縮和信用管制衝擊，仍積極進場，讓中、高總價產品的交易動能獲得支撐，今年上半年，台北總價2000萬元以上的占比都有提升，占比合計為50.7%。



新北市雖然房價較台北市低，但同樣有低總價產品占比下滑的趨勢。3年間，減少最多的為總價小於1000萬元，從39.0%減少7.1個百分點至31.9%，不過總價小於1500萬元的占比合計仍超過6成，顯示總價1500萬元以下為新北中古屋主力交易帶。

 

陳金萍分析，這幾年房價持續上漲，也使新北市各區的房價被推升，尤其是核心區域如板橋、新店、中永和等區，價格正快速往台北市房價靠攏，也讓低總價產品數量減少，使新北總價小於1500萬元的占比也明顯減少，從70.3%減少至63.1%。



至於新北總價1500萬元以上占比開始增加，陳金萍指出，新北市的自住需求強勁，不僅受在地居民喜愛外，也有不少北市的外溢客群湧入，使新北的中古屋交易量大。同時，北市外溢族群和在地換屋族，以及中、高資產族群能負擔總價較高的產品，也推升新北市1500萬以上的中古屋交易占比，從2023年的29.7%增加至今年的36.9%。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部不動產實價登錄統計，截至今（2025）年Q2，全國住宅大樓含車位的中位數房價已上升至1,378萬元，較2023年同期增加178萬元，顯示過去兩年全台房價呈現明顯上揚趨勢。六都住宅大樓加車位的中位價也全數突破1,100萬元，正式進入「千萬房價」時代。

房價上漲趨勢以中南部及北部衛星城市最為明顯，其中桃園市兩年內上漲246萬元、台南市漲幅高達255萬元，為六都之最；新北市則從1,480萬元增至1,700萬元，漲幅達220萬元；台中市與高雄市也分別上漲188萬元與190萬元。

自2023年以來，在台股走強與新青安政策帶動下，民眾對房價上漲預期濃厚，形成強勁購屋潮。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2023年Q3台股從17,000點攀升至24,000點，加上新青安方案上路，為房市注入大量資金與信心。

然而，中央銀行推出第七波選擇性信用管制後，市場熱度開始趨緩。房價雖在去年Q3第三季觸頂至1,415萬元，但至今年Q2已略為回落至1,378萬元，顯示房市逐漸回歸理性，民眾購屋傾向自住需求為主。

曾敬德表示，隨著貸款條件趨嚴與價格上漲預期消退，房市過熱情況獲得控制，未來房價恐難再出現大幅成長，預料將進入盤整期，呈現溫和整理格局。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

學區房怎麼選？捷運2站外「小學多4倍」卻每天多花1小時通勤，專家教戰抉擇關鍵

家長兩難全解析：工作近VS明星學區，一張表算給你看哪個划算

近期有家長在社群發問：「我們現在住的地方離工作近、生活方便，幼兒園也在旁邊，但小孩明年就要上小學，這裡的小學選擇非常有限。如果繼續住現在的地方，雖然通勤方便，但小學就沒有太多選擇；如果搬到捷運幾站外的區域，雖然學校選擇多，但通勤距離增加。買房是否等於兩年後就必須面對小學學區的問題？大家都是怎麼考量的？」

專家分析，這類困擾在首購或換屋家庭中非常常見。

買房不只是解決居住需求，也牽涉長期生活規劃。學區確實是許多家長考量的重點，尤其對小學而言，一旦選定，孩子的升學環境和社交圈會跟隨固定學區，而換區可能影響通勤、生活便利性及家庭作息。

對於家長來說，衡量買房地點時可以從三個面向思考：

1. 通勤便利與生活機能：若選擇工作近、生活方便的區域，雖然學區選擇有限，但每日通勤時間減少，家庭壓力較小，也可保留更多時間陪伴孩子。

2. 教育資源與學區彈性：若優先考量學校品質與選擇性，搬到捷運幾站外的區域，可增加孩子入學選擇，未來教育路徑更靈活，但通勤及生活成本可能增加。

3. 長期規劃與資產增值：房子不只是住的地方，也是資產。學區熱門地段雖然價格高，但長期保值、轉手也更有保障；反之交通便利的地點可能增值潛力稍低，但生活品質提升。

在現實中，很多家長會採取折衷策略：選擇通勤可接受範圍、生活機能佳、同時學區評價中上的區域。也有部分家長為了小學學區願意搬到離工作稍遠的地方，但這通常伴隨通勤安排、假期接送及生活成本的調整。

通勤距離與學區評估表格範例

賣厝阿明觀點

小孩教育與居住地選擇確實息息相關，但買房最終仍是「生活舒適度」與「長期財務規劃」的平衡。建議家長先明確生活優先順序：是通勤方便、生活機能、教育資源，還是資產保值。若學區是重點，提前規劃、實地考察學校環境、交通與生活便利性，並可利用表格工具比較不同地段優缺點，才不會日後因學區限制而後悔。買房前，先把自己的生活需求和教育期望清楚列出，比單純追學區更務實，也更符合家庭整體利益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】