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【社宅革命】買房神話崩解！25萬戶社會住宅顛覆居住遊戲規則？

隨著政府加速推動社會住宅建設，未來2-3年全台將有大量社宅基地釋出，這種新型態的居住選擇正在重塑台灣民眾的購屋與租房思維，開啟居住正義的新篇章。居住政策正迎來結構性轉變。根據行政院"提升社宅用地供給精進措施"，政府設定了114年至121年間直接興辦25萬戶社宅的明確目標。這種大規模的社宅供給將成為未來台灣住房市場的常態，不僅為青年與弱勢家庭提供可負擔的居住選擇，更可能從根本上改變民眾"有土斯有財"的傳統觀念。

社宅供給全面加速 都會區優先布局

政府正透過多元方式加速社宅用地取得，特別是針對全台都會區的軍方營區與眷區閒置土地。國土管理署指出，未來將優先盤點六都及竹苗彰等地的5公頃以上國有閒置土地、退場校地與低度利用公用地，以"小造鎮"模式進行整體開發。

從台北市的實踐來看，社宅基地分布廣泛，已完工基地包括文山、大同、松山、中山、萬華、內湖、信義、南港和北投等多個行政區。這種全面性的布局確保了社宅不僅是數量上的增加，更是地理位置上的優化，讓居民能夠在就業、就學和生活機能完善的區域找到安居之所。

居住思維轉變：從"所有權"到"使用權"

傳統"有土斯有財"的觀念正在新一代台灣人中逐漸鬆動。根據聯合國人權辦公室的觀點，"適當住房權"應該被視為安全、和平和有尊嚴生活在某處的權利，而非單純追求"住宅"商品本身。

這種思維轉變在年輕世代中尤為明顯。許多年輕人開始思考："如果有穩定的租屋選擇，我還需要買房嗎？"社會住宅的推動，提供了一個不同於傳統購屋的選項，讓居住選擇更加多元。愈來愈多人認識到，買房絕非人生唯一選項，硬要買房可能反而犧牲生活品質和未來夢想。

社宅品質提升 打破過往負面印象

現代社會住宅已擺脫過去國宅的負面形象，不僅建築外觀新穎有設計感，更配備了豐富的公共設施。許多社宅規劃融入綠建築、智慧建築、通用設計、無障礙與耐震標章，並結合公益設施。

以台北市"萬華安居"為例，該社宅基地鄰近龍山寺與環南市場，設有300戶多元房型及幼兒園；新北"五谷好室A"位於三重二重疏洪道重劃區，打造老幼共融社區；桃園"龍岡好室"由退役軍營改建，保留大量綠地並設日照中心；高雄"崇實安居"位於左營三鐵共構生活圈，規劃豐富商業與社福設施。這些社宅不僅提供居住空間，更成為社區營造的重要基地。

租金優勢明顯 減輕居住負擔

社宅最直接的優勢在於租金價格。根據2025年資料，社會住宅租金普遍比市價低20%~40%，並提供免費公共設施與基本家具家電，減少搬遷與裝潢成本。以台北市為例，社宅1房1廳月租金約在7,000~11,000元之間，2房1廳約11,500~17,000元，3房2廳約18,000~24,000元。這種租金水平明顯低於市場行情，為許多家庭提供了實質的經濟減壓。

新世代居住選擇：多元模式並存

隨著社宅供給增加，台灣的居住模式也趨向多元化。各縣市紛紛推出創新計畫，如"台北市社會住宅青年創新回饋計畫"、"新店央北社會住宅跨世代共居"、"新北市土城員和社宅青年共居"、"台中市北屯共居"等。創新方案打破了傳統居住框架，鼓勵青年共居交流，培養社區凝聚力。透過市府跨局合作，許多社宅還規劃了青創空間，提供創業扶助資源，支持青年發展。

未來展望：社宅成為居住安全網

隨著社宅供給將成為常態，未來台灣的居住環境可望更加多元與平等。專家建議，政府應繼續擴大社宅總量，並參考國外經驗如新加坡、日本等國的作法。社宅政策不應只是提供住房，更應成為一種綜合性社會支持系統。透過結合產業、長照、托幼與社福資源，社宅可以成為促進社會融合與世代共融的平台。

對於有自住需求的民眾來說，在預算有限下，可以考慮選擇蛋白區，利用時間換取空間。關鍵是不該受困在追逐房價的恐慌中，而忽略了面對財務思維的正確態度。

社會住宅的大規模供給正在改變台灣人的居住思維。

從單純追求房屋所有權，到重視居住品質與生活穩定性，這種轉變反映了台灣社會對居住正義的更深層理解。隨著更多社宅在未來2-3年陸續釋出，台灣可望建立更加健全的住房體系，讓每個人都能找到適合自己的居住方式。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

冷清到連路邊新建案廣告舉牌員都變少了，而且代銷縮編、房仲關店，甚至仲介下班後兼差開Uber則真實上演中。房產專家指出，這波房市低迷首當其衝的其實不是建商，而是第一線靠賺取服務費謀生的代銷、仲介，這群人才是真正的海嘯第一排。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，新建案買氣冷清，連路邊廣告看板舉牌員也逐漸失業，進而擴散至跑單小姐減少，甚至中小型代銷縮編，甚至因房市買氣太差，有部分代銷跳去當房仲，但其實都是從一個火坑跳往另外一個。

而目前代銷接新案較大改變就是盡量不搭接待中心，反而傾向租賃店面方式的外接待，且過往房市買氣熱絡時，一下交流道或是進入重劃區主幹道就便能沿路看到的新案廣告舉牌員也逐漸消失，甚至廣告看板也從過往路口開始擺放，縮短至快到接待中心前才擺放，甚至大型建案廣告看板也逐漸變少。

代銷、房仲在海嘯第一排

面對房市買氣低迷，代銷業者接案方式傾向短期簽約，若是銷況打不開則回頭請建商調整價格，因此，除非超大型指標案才會包銷到結案，多數建案則是偏向打帶跑。

竹苗地區的房仲業者指出，面對房市買氣差，有資歷的房仲業者其實很難轉職，重新回到領固定薪水、上下班坐在辦公室的場景，因此，多數仍在撐，甚至有晚上去兼職開Uber的實際案例，而目前中古屋交易打不開的主要原因不外乎，買方想買怕貸款下不來，以及屋主不願意接受房市現況進一步讓價，此僵局短期內似乎無法打開。

苗栗縣近年因新竹科學園區外溢效應，以及台積電等科技大廠進駐與擴廠帶動下，房市熱度明顯升高，建案遍地開花。然而隨著大量建案陸續動工，也引爆施工噪音爭議。根據苗栗縣環保局統計，今（2025）年1至7月間，營建施工造成的噪音陳情案件達169件，占整體噪音陳情案件高達42％，呈現逐年攀升趨勢。

從轄區分布來看，陳情案件集中於建案密集的竹南鎮（61件）、頭份市（51件）與苗栗市（34件）。環保局針對違規案件已裁罰26件，罰鍰總金額達56萬4,000元。

苗栗縣環保局長陳華盛指出，營建工程常見的噪音來源，包括打樁、開挖、灌漿、拆除以及房屋修繕等施工作業，對周邊居民的生活安寧影響甚鉅。根據現行法規，若量測確認施工噪音超標，經限期改善未果者，可依法裁罰1萬8,000元至18萬元；若違反縣府公告不得使用動力機械施工的時段規定，則可處3,000元至3萬元罰鍰。

為改善民怨、降低噪音影響，環保局呼籲建商與營建業者應善盡企業社會責任，開工前應主動與鄰近住戶溝通協調，施工期間亦應採取有效降噪措施，如設置隔音牆、調整施工時段、控制施工音量等，以降低對居民的干擾。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

屋主3年翻倍賣房合理嗎？不想當韭菜出價策略大公開

看中心儀房屋本是喜事一樁，卻發現屋主開價近乎成本兩倍，這種情況下該如何出價才不會當冤大頭，又不會錯失良機？近期房市交易中，越來越常見到持有僅2-3年的屋主大幅加價出售的情況。一位購屋者看中一間房屋，卻發現現任屋主3年前以800萬元購入，現在卻開價1500萬元，近乎翻倍的開價讓人猶豫該如何出價才合理。

價格翻倍的背後因素

屋主敢開高價，通常有幾個可能原因。市場行情確實上漲是首要因素，過去三年台灣部分地區房價漲幅驚人，某些熱區漲幅甚至超過五成。其次是屋主可能投入裝修成本，如果房屋經過全面翻新，增加的成本自然會反映在售價上。另外還有一種可能是屋主對後市極度樂觀，或是根本不急著賣，只是試探市場水溫。

查證市場行情是第一步

面對這樣的情況，買方第一步應該查證實價登錄最新行情。確認同社區、同路段相似物件的最近成交價，而不是只看屋主的購入成本。同時要考慮屋況差異，如果屋主確實投入大量裝修費用，合理反映成本是可以接受的。但重點是裝修價值是否符合市場行情，而不是屋主花了多少錢就該全部轉嫁給買方。

理性出價策略

出價時應該從市場行情出發，而不是從屋主的購入成本計算。建議從以下幾個面向評估：

先查詢該路段最近半年的實價登錄，取相似物件的平均單價作為基準。然後評估屋況差異，裝修狀況是否值得加價。最後考慮個人喜好程度，但不要讓情感壓過理性判斷。建議從市場合理價格的85折開始出價，留給雙方議價空間。如果確定屋主有急售壓力，可以出更低價格試探。

談判技巧與底線設定

議價過程中要保持理性與彈性。清楚表達出價理由，引用實價登錄數據佐證自己的出價合理性。

同時要設定明確的價格上限，超過這個價格就寧願放棄。避免因為喜歡就不斷加價，最後買在超出行情的高點。要求屋主提供裝修明細也是合理要求，如果屋主聲稱投入大量裝修成本，應該提出證明而不是空口無憑。

替代方案與心理準備

永遠要有替代方案，不要非這間房子不可。市場上總有其他選擇，過度執著單一物件往往會導致做出不理性的決定。做好破局的心理準備，如果價格談不攏，就瀟灑離開。有時候轉身離開反而是最好的談判策略，可能會讓屋主重新考慮你的出價。

房市交易終究要回歸市場機制。

「喜歡」不應該成為溢價購買的理由，而是要在理性評估與個人偏好間取得平衡。買方應該堅持以實價登錄行情為基礎進行議價，而不是被屋主的購入成本或裝修支出牽著鼻子走。畢竟，房屋最終價值取決於市場供需，而不是賣方的個人期望。

阿明碎碎念：沒有買不到的房子，只有買不對的價格。在房市逐漸回歸理性的當下，買方其實擁有比想像中更多的議價籌碼。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年以來房市表現每下愈況，外有美國川普之亂、內有房貸排撥紛擾，造成信心崩跌，反映在房屋買賣移轉棟數大減上，前七個月合計154,077棟，較去年同期年減達26.8％。公股銀行高層指出，房市已進入冷凍期，今年買賣移轉棟數最多只有28萬棟，甚至可能跌破2018年的27.8萬棟，下看27萬棟。

央行祭出第七波的信用管制措施，是房市買賣移轉棟數下滑的主因，「量縮」是確定的事，價格則要觀察各區域有所不同，供給過剩區域尤其明顯，下跌1成是「起跳值」，核心、蛋黃區域跌幅有機會受控制，「現在房市就是多空交戰」。

鑒於房價居高不下，房貸與建築貸款占比偏高，預期房市信用管制政策仍將趨嚴，銀行仍將持續調整貸款結構，難有放鬆空間，最多針對首購、自住族群開大門。

第一銀行認為，美國關稅政策仍有不確定性及近期國內房市仍缺乏利多因素刺激，使潛在購屋者採取觀望態度，致房市成交量回升有限，預估整體房市或呈「量縮、價微幅修正」走勢；彰化銀行評估，房市應是「量縮、價緩跌」，整體房市交易萎縮，買賣移轉棟數將下滑至28萬棟。

華南銀行認為，銀行緊縮放款額度，近期交屋及推案情況不佳，部份預售屋完工交屋因資金籌措問題認賠出場，全國預售屋解約量逐漸增加，如下半年關稅戰對經濟之衝擊發酵，也將限縮民眾購屋能力，預期後續房市將持續向下修正，預估全年買賣移轉棟數約27萬棟左右。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出第7波信用管制，房市「金龍海嘯」即將屆滿周年，行政院長卓榮泰上月27日公開回應購屋貸款規範偏緊，強調「金融水龍頭要開大一點，但安全濾網要在」，也讓9月18日登場的央行理事會備受關注。金融圈認為，卓揆既然已經說話，央行不可能裝死，微調信用管制應該免不了，只是看力道輕重。

不過在央行出手前，金管會今（1）日將找八大公股行庫「喬房貸」，先找來八大行庫的總經理開會，了解各家承作房貸的現況並盤點資金額度，另也會聽取各家建議，能否從細節鬆綁或改善流程，讓房貸放款更順暢。

央行去年9月理監事會祭出「史上最嚴」房貸管制措施，包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國，此舉被房產業者形容為「金龍海嘯」，銀行更提高放款條件，遭民眾抱怨貸不到款。

銀行主管指出，「金龍海嘯」滿周年，房市明顯降溫，貸不到款的情況已大幅減少，不過因央行嚴控銀行放款集中度，這都讓銀行放款時有所顧忌，確實不若以往積極，且從數據上來看，距離銀行法30％上限還有空間，但許多銀行比率卻持續降低，不太愛做房貸。

對於卓揆喊話「水龍頭開大點！」並將期待的眼神望向公股行庫，銀行也有話說，直言房價過高是共識，才是各銀行謹慎放款、利率拉高的主因，政府叫不動民營銀行，只好請公股行庫幫忙，但這無疑將房市泡沫化的風險轉由公股行庫承擔，對它們也不公平。

熟悉央行運作的行庫主管表示，既然卓揆公開喊話，央行「多少會有動作」，除了重申都更及危老重建等案件不受央行選擇性信用管制的限制，不會受到影響，理監事會上也有可能對是否放鬆房市管制有更多討論，有爭議的項目可能更明確規範，避免誤殺無辜。

台經院院長張建一則要央行「撐住」，表示7次信用管制好不容易讓房市降溫，央行不應該因為外界雜音而鬆動，尤其很多建商這個倒、那個又倒的消息，都是建商放的，「簡單講，房市沒有崩，不要道德綁架央行」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全台房市買氣跌入谷底，就連以往相對穩健的北部各縣市，也出現價格盤整。住商機構彙整實價登錄資料，2025年第二季北部各行政區中，房價僅剩15個行政區仍呈現上漲，其餘地區皆呈持平或盤整。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，北部仍能維持漲勢區域，多屬生活機能成熟，或有其他建設題材，才能讓區域買盤支撐房價。

住商機構根據實價登錄資料，盤整台北市、新北市、桃園市、新竹縣、新竹市及基隆市各行政區第二季平均成交單價，並與第一季房價進行比較，其中北部幾乎各行政區皆呈現跌幅或是持平，僅15個行政區免強維持漲勢。其中，以台北市內湖區房價漲幅最高，第二季平均成交單價達84.3萬元，房價單季上揚 4.2%；另外，南港、中山與文山區則分別上漲3%左右，名列3~5名，至於信義、大安、中正、北投等區也有 0.5~1.9% 的小幅漲幅。

住商不動產北市區協理錢思明分析，此次進榜15個行政區中，有8個行政區皆屬北市，主要有二個原因，一是受惠於商業機能成熟、交通設施便捷，地段優勢加持之下，蛋黃區房價仍是歷久不衰；二是近期北市蛋白區如南港、北投及文山等區，皆有不少話題帶動，如前二者有重大建設與重劃區，而文山區則有品牌建商進駐，整體而言，北市蛋黃、蛋白區雖呈量縮格局，但各區仍具有不少抗跌力道。

賴志昶指出，整體而言，北部僅有15個行政區逆勢上漲，且漲勢相對有限，已清楚顯示就算以往為交易火熱的北部各縣市，市場也邁入盤整階段，惟部分核心區仍倚靠生活機支撐房價，或有其他大型建設或重劃區題材，如此次上榜的桃園大園與新北市其他各區即屬此例，顯示消費者進場房市應慎選地段，如區域未具有機能優勢，亦要有足夠帶動發展之議題，才能在高利率、限貸令及政策調控下，讓資產具有一定保值性。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房貸資金卡關，不單衝擊成屋買氣，連帶導致預售屋買氣冷清，根據內政部實價網彙整的預售屋實價揭露，六都加新竹縣市、上半年沒有一個都會區預售屋揭露件數突破5千件，對比去年同期的新北市、桃園市、台中市以及高雄市全數突破1萬件，今年買氣比腰斬還要慘，新竹縣市上半年甚至賣不到1千戶。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，中、南部預售屋買氣衰退程度大過北部，主要因為帶動地區發展火車的科技業，目前都尚在建廠階段，離投產時間還早，工作人口未到位，因此生活機能普遍缺乏，很難獲得本地、剛需買盤青睞。

再來是中南部的房價結構與北部不同，建築成本比例較高，因此市場過了拐點，建商調整房價空間有限，而一旦開啟價格戰，中、小型建商往往直接被輾壓，因此不但買方收手，連建商都會帶頭減量投資，因此量能熄火的現象較明顯。

根據最新彙整，上半年全台預售屋揭露件數約2.25萬件，對比去年同期的8.24萬件、年減幅高達72.69%，相當於1天全台只賣125件，進一步觀察六都加新竹縣市上半年預售屋揭露件數，以新竹縣市最少，上半年僅賣掉828件，1天成交不到5件。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，竹科工程師買盤的嗅覺十分敏銳，在央行出手後買氣驟減，潛在買方多把手上資金轉進股市，導致房市觀望氛圍濃厚。另一方面，今年來新竹縣市推案供給量低，且欠缺指標型建案，難以引起買家興致。

科技新貴嗅覺敏銳 買房不如先買股

而且越往南走、預售屋買氣越差，新竹以南的主要都會區、上半年預售屋揭露件數全數不到3500件，其中台南僅有1470件、高雄則有2029件，對比去年同期，桃園以南都會區的年減幅均為7成起跳，而高雄市預售屋買氣年減幅更高達8成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去二至三年房價漲幅可觀，民眾面對歷史高價也相對謹慎，因此看到主要都會區都呈現量縮，尤其是房價飆漲的區域，買氣縮手的更為明顯，未來需要時間消化過去二至三年的房價漲幅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

預售屋買氣大衰退，全台上半年揭露總額不到5千億元、年減幅近68%，進一步觀察六都加新竹縣市上半年預售屋買氣，桃園、台中、台南及高雄等四都、年減幅均逾7成，又以高雄市衰退最顯著、年減幅近8成。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，即便房價沒有大幅鬆動，但買氣已陷入窒息量，今年預售屋成交月均量遠低於過去幾年，不動產經紀業寒冬正在蔓延。六都之中，又以前幾年房價漲幅較大、交易最為熱絡的中、南部衰退較為劇烈，預期這波寒冬至少會延至今年底。

根據內政部實價網最新彙整的預售屋實價揭露金額，今年上半年，僅有新北市賣破1千億元、約1133億元，不過，對比去年同期的2717億元、年減幅達58.29%。而新竹縣市、台南市以及高雄市，上半年預售屋銷售金額全數不到350億元，其中台南、高雄更不到300億元。

南高預售冷最快 上半年賣不到300億

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，預售屋在過去將近15年野蠻成長，不單跟隨房產市場膨脹，甚至強搶成屋市場。首先預售屋是不受央行的選擇性信用管制的直接影響，槓桿可以開到最大；其次是預售屋不但有期貨性質，而且在房地合一2.0、「平均地權條例」修正前，從紅單交易到換約都非常活絡。

第三則是2018年以後中美貿易戰帶動全球供應鏈重組，使中、南部許多低基期區域出現產業、住宅需求連動的結構；最後才是住宅需求隨著家庭、人口、價格等結構性變化的剛需、升級買盤。但檢討上述預售屋蓬勃發展的條件，可發現多個特性已受各項法規管制，加上國際政經環境壓抑，直接減弱未來房價預期，更拉高投資進場的門檻，買氣勢自然退潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，預售市場交易量大幅萎縮，過去單月5千件幾乎已是市場谷底量，但今年上半年更慘，1至6月、沒有任何一個月的揭露件數突破5千件，甚至超過一半的月份、單月揭露量跌破4千件。

他說，去年上半年實在太熱，政策抑制後民眾對於房價上漲預期改變，預售市場這隻房市領頭羊也不支倒下，但量縮過頭後就會有些變化，觀察後續是否有開發商提出新的方案吸引民眾目光。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

農16特區與美術館特區，並列為北高雄的豪宅重鎮，但農16特區因擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌、面積超過10公頃的凹子底森林公園、富邦BOT複合商辦開發案、義享天地商場，加上鄰近漢神巨蛋百貨，更是吸睛，扣除豪宅，一般屋齡5到10年的中古大樓，成交均價已站穩每坪43萬到45萬元，主流產品以40到60坪電梯大樓為主，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

永慶不動產高雄博愛凱璿加盟店店東周秋玫表示，最近一年，農16特區屋齡1到5年的「新古屋」，實在太稀有，並無成交紀錄，屋齡5到10年的中古屋，實登行情則介於每坪43萬到45萬元間，已站穩4字頭，至於15到20年的中古屋，單價也從38萬元起跳。

至於主流產品，則是以40到60坪電梯大樓為主，社區普遍具高公設與完善管理，主要客群為科技白領、醫護族群、高資產自住與換屋族。

她建議買方，首購族或換屋族，可以根據預算，在農16特區選擇5到10年內的中古屋，或15年以上電梯大樓，至於目前的屋主，如果想要出售，應把握市場穩盤期釋出，還可以賣個好價格。

周秋玫指出，農16特區可說是高雄市區內，持續有建設題材的房市重鎮，舉其犖犖大者，首推富邦BOT複合商辦，該案的投資額約400億元，目前正積極興建中，預計2026年完工，除可帶來約6,000個就業機會，也將再為農16特區，添加一個商場地標。

在此之前，結合百貨、餐飲、影城的義享天地商場，已是農16商圈生活核心之一，更何況，北鄰的漢神巨蛋百貨，只是一個捷運站之隔。

她說，農16特區的地理條件，可說是具有全方位的優勢，其中，被稱為高雄市區最大綠肺、面積逾10公頃的凹子底森林公園，已成區內永久綠地，同時也擁有南北貫穿的博愛路，可銜接國10，串接國道一號和國道三號，在交通的便利上，更同時擁有捷運紅線R13凹子底站與輕軌凹子底站，藉由大眾運輸系統，南北來往自如。

她說，由於農16特區具有富邦BOT案與就業需求，帶動區域長線人口紅利，而捷運紅線向南、向北延伸與今年1月輕軌成圓，將強化跨區交通網絡，加上義享天地、好市多與綠地資源，房市的自住需求，具有穩定支撐。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】